什么是收入法?

收入法的定义和例子

房地产投资者使用收入法根据净营业收入来评估物业的价值，一般来说，净营业收入是物业带来的收入减去营业费用。

• 又名:收入资本化

例如，如果你是一个房地产投资者，你正在寻找一个50万美元的住宅物业，你需要一种方法来确定这个房子是否值这个价格，不仅是在当前的条件下，而且是在你想拥有这个房子的时间内。扣除抵押贷款(如果适用)、房产税和每月节省的维修费用后，房子的月收入会是多少?你想要的资本化率是多少?这个因素如何影响房产的净收入?这些都是你在买房前需要问的问题。

收入法如何运作

收益法是对投资性房产在投资者拥有该房产期间将产生的收益进行估计，考虑到的不仅仅是该房产产生的租金。投资者在应用收益法时评估的因素可能有所不同，但这里有一个综合收益法的一般框架:

1. 估计一下你认为该房产能产生的总收入
2. 减去未出租期间的预测，以及租户不付租金可能导致的收入损失。
3. 再加上你可能通过停车等方式获得的额外收入。
4. 计算你的运营费用、维修、债务偿还和折旧准备金。
5. 从你的实际总收入中扣除你计算的费用(第一步到第三步的结果)
6. 选择一个资本化率，并通过最合适的资本化程序将其应用于物业的净收入。

“你可能对数字过于乐观，”注册房地产经纪人、西雅图Agents Invest公司创始人詹妮弗·比德尔斯(Jennifer Beadles)在电子邮件中告诉the Balance。“你可以通过与物业经理合作，了解该地区的市场租金，来降低这种风险。”

Beadles接着指出，在三种估值方法中，收益法对房地产投资新手来说是最好的。

她说:“对于首次投资的人来说，收益法是最好的方法，因为你会考虑到一切。”“很多新投资者犯错的地方是，他们买了一套房产，然后然后考虑费用因素。他们会赔钱。”

收入法、成本法、销售比较法

假设一个新手投资者想要购买一处房产。根据他们投资的原因，收益法可能是确定房产是否值得他们投资的最佳方法:

收入的方法

可以说，最简单、最全面的估值方法是收益法。你要看的是房产带来的收入，而不考虑销售比较或结构的应计折旧。财产所产生的收入是衡量其价值的最重要标准。

成本法

如果你想在土地上建造一个新建筑或翻新一个破旧的建筑，那么成本法可能会对你有吸引力，你可以以一个可以为你提供建造或翻新房产的预算的价格获得土地。

要使用成本方法评估物业，首先要使用当地可比土地价值评估土地。然后，计算现场开发和建设或改造的总成本。然后，你可以扣除应计折旧成本，并将土地价值加回来。

销售比较

销售比较法根据附近可比物业(“comps”)的评估或出售价格来评估物业的价值。此方法假定在所需属性所在的直接区域中存在类似的属性。这种方法是衡量房产实际市场价值的可靠方法。