人工核保是如何工作的

如果你足够幸运有一个信用评分高如果你有足够的收入，还有可观的首付款，那么申请住房贷款就会很容易。对于这样的购房者，贷款机构可以相对快速地处理你的贷款申请，而抵押贷款机构希望事情变得简单。然而，并不是每个人都这么幸运。

如果你的信用额度低、信用不良或收入复杂，电脑审批程序可能很快就会拒绝你的申请。不过，通过人工承销仍然有可能获得批准。这个过程有点麻烦，但对于不符合标准模式的借款人来说，这是一个潜在的解决方案。

人工承保是一个评估你偿还贷款能力的过程。不是由计算机算法来做决定，而是由一个人或一群人来详细审查你的财务状况，以决定是否应该批准你的申请。

为什么您可能需要手动承保

当涉及到住房贷款时，自动化系统负责大部分决策。如果你符合特定的标准，贷款就会被批准。例如，贷方正在寻找超过一定水平的信用评分。如果你的分数太低，你就会被拒绝。同样，贷方通常也希望看到债务收入比率低于43%。然而，“收入”可能很难定义，你的贷款人可能无法计算你的全部收入。

计算机化模型设计用于大多数借款人和他们最常用的贷款项目。这些自动承保系统(AUS)可以让贷款机构更容易地处理大量贷款，同时确保贷款符合投资者和监管机构的指导方针。

例如,FHA贷款要求抵押贷款符合特定的条件betway体育牌照，大多数人显然符合这个条件。贷款机构也可能有自己的规定，这些规定比联邦住房管理局的要求更具限制性。

如果一切顺利，计算机就会发出批文。但如果有任何问题，你的贷款将收到“推荐”建议，有人将需要审查你在澳大利亚以外的申请。

因素考虑

有几个因素可能会破坏你的抵押贷款申请。

• 无债一身轻的生活方式:高信用评分的关键是借款和偿还贷款的历史，但有些人会选择这样做没有债务的生活为了简单和节省大量的利息。不幸的是，你的信用最终会随着你的利息成本一起蒸发。你不一定信用不好——你根本就没有信用档案。不过，如果你通过人工承销，你还是有可能获得一笔没有FICO评分的贷款。事实上，在你的信用报告中，没有信用或信用额度低可能比大量的负面项目(如破产或催收)要好。
• 新消息:建立信用需要几年时间．如果你还没有建立一个健全的信用档案，你可能不得不在等待购买和人工承销之间做出选择，这甚至可能提高你的信用。在你的信用报告中添加房屋贷款可以加速建立信用的过程，因为你可以加入其中在你的信用档案中。
• 最近的财务问题:在破产或丧失抵押品赎回权后获得贷款并非不可能。在某些HUD计划下，你可以在破产后的一到两年内获得批准，而无需人工承保。然而，人工承保为借款提供了额外的选择，特别是如果你的财务困难是相对近期的。获得信用评分低于640的传统贷款是困难的，但人工承销可能会使它成为可能。
• 高负债收入比:保持较低的支出相对于你的收入是明智的，但在某些情况下，较高的债务收入比是有道理的。如果采用人工核保，你可能会以高于通常的比率获得批准。在许多情况下，这意味着你在昂贵的住房市场有更多的选择。只是要小心拉伸过度购买昂贵的房产可能会让你“房子穷”。

如何获得批准

如果你没有标准的信用评级或收入状况来获得批准，你需要使用你所拥有的一切来表明你愿意并且有能力偿还贷款。要做到这一点，你真的需要足够的收入、资产或其他资源来证明你有能力支付。

在人工承保中，有人会仔细审查你的财务状况，这个过程可能令人沮丧且耗时。在开始之前，请确保您确实需要完成流程—看看您是否可以在没有人工审批的情况下获得批准。列出你的财务清单，这样你就可以和贷款人讨论要求有一个良好的开端收集他们需要的信息。

• 付款历史:准备好证明你在过去一年中按时支付了其他款项。传统的信用报告显示您的贷款支付历史，但您需要使用不同的来源演示相同的支付模式。大额付款如租金和其他住房付款是最好的，但水电费、会员费和保险费也可能有所帮助。理想情况下，至少列出你在至少12个月里按时支付的四笔付款。
• 健康首付款:首付可以降低贷款人的风险。它表明你在游戏中有皮肤，最大限度地减少你的月供，并为贷款人提供缓冲。如果贷款人需要的话没收你的房子这样，当你支付一大笔首付款时，他们就不太可能赔钱。首付越多越好，20%通常被认为是不错的首付。低于20%，你也可能需要支付私人抵押贷款保险(PMI)。
• 债务收入比率:比率低总是更容易获得批准。贷方更希望看到你的收入可以很容易地支付新的月供。不过，你也许可以通过人工承销获得高比率的批准，这取决于你的信用和其他因素。
• 政府贷款项目:通过政府贷款项目的机会最大。例如，联邦住房管理局、弗吉尼亚州和美国农业部的贷款对贷款人来说风险较小。记住，不是所有的贷款机构都提供人工承保，所以你可能需要货比三家贷款发放人那确实。你的贷款人也需要工作你现在看到的这个政府项目。如果你得到的是"不"可能还有其他人。
• 现金储备:贷方希望放心地知道你可以承受一些小意外，如热水器故障或意外的自付医疗费用。所以，手头有现金可以帮助你获得批准。

补偿因素

补偿因素使您的申请更具吸引力，并且它们可能需要批准。这些都是贷款机构或贷款项目制定的具体指导方针，你满足的每一个指导方针都会提高你获得贷款的机会。

根据您的信用评分和债务收入比，您可能需要满足FHA批准的一个或多个要求:

• 储备:流动资产，可以支付你的抵押贷款至少三个月。如果你买的是较大的房产(三到四个单元)，你可能需要足够的钱用六个月。你作为礼物或贷款收到的钱不能算作准备金。
• 经验:你的付款(如果批准)不能超过你目前的住房费用5%或100美元。目标是避免急剧增长(“付款冲击”)或你不习惯的月供。
• 无任意债务:如果你还清了你的信用卡，你就没有真正的负债，但如果你想的话，你有机会欠下一屁股债。不幸的是，完全没有债务的生活方式对你没有帮助。
• 额外的收入:在某些情况下，自动承保会忽略加班、季节性收入和其他收入项目。但通过人工承保，你可能可以使用额外的收入，只要你能记录这些收入，并期望它继续下去。
• 其他因素:根据你的贷款情况，其他因素可能会有所帮助。一般来说，这样做是为了表明贷款不会成为负担，而且你有能力偿还。稳定的工作永远不会有坏处，比要求的储备更多也会有所不同。

过程小贴士

计划一个过程缓慢且耗时．一个实际的人需要检查你提供的每一份文件，并确定你是否有资格获得贷款。不幸的是，这需要时间。

• 大量的文书工作:获得抵押贷款总是需要文件证明。人工承保要求更高。一些贷款机构除了要求提供几年的纳税记录等文件外，还要求提供12个月的银行对账单。
• 买房过程:如果你正在出价，在交易结束前要预留足够的时间进行承销。准备一份应急融资计划，这样如果贷款人拒绝你的申请，你就可以拿回定金。你的房地产经纪人可以向你解释你的选择，并可以提供建议，如何提出你的报价。特别是在热门市场，如果你需要人工承保，你作为买家的吸引力可能会降低。
• 探索的替代品:如果人工承保对你来说不成功，也许还有其他方法来获得住房。硬通货贷款人这可能是一个临时的解决方案，当你建立信用或等待负面项目从你的信用报告中消失。私人贷款人，共同借款人，或者联保人也可能是一个选择。